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　　城市更新按下“加速键”ღ★◈。2024年底召开的中央经济工作会议提出ღ★◈，大力实施城市更新ღ★◈。2025年首场国务院常务会议研究推进城市更新工作ღ★◈。

　　一头连着民生ღ★◈，一头连着发展ღ★◈，城市更新蕴藏着怎样的内需潜力？如何吸引社会资本参与城市更新？又如何建立可持续的城市更新模式？近日ღ★◈，中国城市报记者进行了相关采访ღ★◈。

　　2024年底召开的中央经济工作会议将城市更新作为提振消费ღ★◈、提高投资效益ღ★◈，全方位扩大国内需求的重要任务ღ★◈。

　　中央财经大学政府管理学院城市管理系主任王伟分析ღ★◈，扩大内需是长期战略之举ღ★◈。在经济高速增长阶段ღ★◈，基础设施投资等传统方式在扩大内需方面成效显著ღ★◈。随着经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段ღ★◈，存量调整和提升在经济增长中的占比与日俱增ღ★◈。在此背景下ღ★◈，城市更新成为发掘和创造新需求的有效手段ღ★◈。

　　王伟告诉中国城市报记者ღ★◈：“过去ღ★◈，城市的每个发展阶段都伴随着更新活动ღ★◈，比如拆除旧房子以建新房子长发买卖ღ★◈。如今ღ★◈，城市更新已经远超传统范畴ღ★◈，不再局限于简单地拆旧建新ღ★◈，而是更多地呈现出综合性ღ★◈、系统性特点ღ★◈。”

　　在王伟看来ღ★◈，这种综合性ღ★◈、系统性的城市更新有望多方面拉动内需ღ★◈。它既能产生投资拉动效应ღ★◈，也可以重塑消费场景ღ★◈，又可以形成人口集聚向心力ღ★◈，还可以加速新兴产业协同升级ღ★◈。此外ღ★◈，城市更新还能促进城市空间资产增值ღ★◈，改善社会预期ღ★◈，激活消费潜力ღ★◈。

　　清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长彭剑波在接受中国城市报记者采访时亦表示ღ★◈，城市更新是扩大内需的重要抓手ღ★◈。它不仅能促进设施升级ღ★◈，带动家具家电ღ★◈、厨卫等家居产品销售ღ★◈，还能推动消费场景ღ★◈，特别是文商旅场景革新ღ★◈，激发餐饮娱乐ღ★◈、文化体验及旅游消费活力ღ★◈。

　　住房城乡建设部数据显示ღ★◈，2024年城镇老旧小区改造新开工5.6万个ღ★◈，更新改造小区内各类老化管线万余部ღ★◈，增设停车位超过50万个ღ★◈。“城市更新行动实施带来的综合性成效逐步显现ღ★◈。”彭剑波说长发买卖ღ★◈。

　　城市更新是一项复杂的系统工程ღ★◈，城市更新项目往往资金需求量大ღ★◈、运转周期长ღ★◈。积极吸引社会资本参与城市更新ღ★◈，不仅是促进城市内涵式增长的战略选择ღ★◈，也是促进城市高质量发展的现实需求ღ★◈。

　　由中国城市规划设计研究院和中指研究院共同编制的《中国（35城）城市更新活跃度年度观察报告2024》显示ღ★◈，市场对城市更新高度关注但投入谨慎ღ★◈。经营主体已在广泛接触各种类型的城市更新业务ღ★◈，但民营企业更热衷于盈利能力较强的活力街区打造等项目ღ★◈，其投入的主力方向也主要集中在北上广深等一线城市ღ★◈。

　　“过去房地产市场高速扩张时期ღ★◈，社会资本热衷追求赚大钱ღ★◈、赚快钱ღ★◈。随着市场进入新发展阶段ღ★◈，城市更新由过去的单一‘开发方式’转向‘经营模式’ღ★◈。社会资本需要积极适应这一变化ღ★◈，学会在稳健与持续中寻求发展欧宝体育ღ★◈，习惯于细水长流的经营和盈利模式ღ★◈。”中国城市规划设计研究院城市更新分院院长范嗣斌说ღ★◈。

　　具体而言ღ★◈，王伟表示ღ★◈，一个“不足”指社会资本ღ★◈，尤其是传统房地产企业资金链紧张ღ★◈，城市更新启动资金不足ღ★◈。

　　两个“不易”体现在存量盘活运营和产权归集谈判上欧宝体育ღ★◈。存量资产中的优质部分多已完成改造ღ★◈，剩余部分则多为产权复杂ღ★◈、投资回报难以平衡的项目ღ★◈，运营难度较大ღ★◈；同时ღ★◈，城市更新涉及多种产权关系ღ★◈，谈判对象复杂多样ღ★◈，使得产权归集和统一操盘变得困难ღ★◈。

　　至于三个“不明”ღ★◈，则主要体现为政策法规不明确ღ★◈、主体权限不清晰以及合规条件不确定ღ★◈。政策法规存在部门间“打架”ღ★◈、频繁调整等问题ღ★◈，给社会资本带来政策风险ღ★◈；政府ღ★◈、市场ღ★◈、社会在城市更新中定位模糊ღ★◈，社会资本难以发挥有效市场作用ღ★◈；城市更新多样性导致一事一议ღ★◈，合规条件难以明确ღ★◈，这也增加了社会资本参与的难度ღ★◈。

　　如何消除社会资本的顾虑？王伟建议长发买卖ღ★◈，政府端应增强政策的连续性ღ★◈、稳定性和可预期性ღ★◈，相关政策调整应设置合理的缓冲期ღ★◈，因国家利益ღ★◈、社会公共利益需要改变政策承诺ღ★◈、合同约定的ღ★◈，要依照法定权限和程序进行ღ★◈，并依法对相关主体因此受到的损失予以补偿ღ★◈。

　　“金融端应拓宽融资和退出的渠道ღ★◈。金融机构要开发适应城市更新长期需求的信贷产品ღ★◈，打造城市更新资产交易平台ღ★◈，吸引社保资金ღ★◈、保险资金等长期优质资本入市ღ★◈，完善项目收益权质押机制和社会资本退出机制ღ★◈，实现社会资本有序进退ღ★◈。”王伟说ღ★◈。

　　社会资本如何更好地参与到城市更新中？彭剑波认为ღ★◈，应坚持策划先行ღ★◈、规划引领ღ★◈、片区统筹ღ★◈、用户导向ღ★◈、市场逻辑长发买卖ღ★◈、运营思维ღ★◈、价值转化和资管赋能ღ★◈。

　　具体而言ღ★◈，应立足深度调研ღ★◈，摸清底数ღ★◈，谋定特色主题ღ★◈，锚定更新方向ღ★◈；依托专业规划ღ★◈，优化空间结构和布局ღ★◈，合理配置设施指标ღ★◈；着眼片区全域资源ღ★◈，加强价值转化ღ★◈，促进功能协同ღ★◈，形成更新合力ღ★◈；把握市场规律ღ★◈，精准客群画像ღ★◈，激发市场活力ღ★◈、内生动力和发展竞争力ღ★◈；重视长效运营ღ★◈、精细运维ღ★◈、高效治理ღ★◈，让网红变长红ღ★◈，保障更新成果持续惠民ღ★◈；挖掘文化ღ★◈、土地等潜藏价值ღ★◈，实现资产增值和经济ღ★◈、社会ღ★◈、生态多重效益ღ★◈，推动实现高质量发展ღ★◈、高品质生活ღ★◈、高效能治理ღ★◈。

　　党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革ღ★◈、推进中国式现代化的决定》提出ღ★◈，建立可持续的城市更新模式和政策法规ღ★◈，加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级ღ★◈，深化城市安全韧性提升行动ღ★◈。

　　今年首场国务院常务会议强调ღ★◈，要支持各地因地制宜进行创新探索ღ★◈，建立健全可持续的城市更新机制ღ★◈，推动城市高质量发展ღ★◈。

　　更早前召开的全国住房城乡建设工作会议明确2025年重点任务ღ★◈，要求“深化城市建设ღ★◈、运营ღ★◈、治理体制改革欧宝体育ღ★◈，建立可持续的城市更新模式和政策法规”ღ★◈。

　　王伟认为ღ★◈，“政策通畅且透明”“财务微利且共赢”“预期积极且稳定”是可持续城市更新模式的三个基本特征ღ★◈。

　　在城市更新等复杂且长期的投资项目中欧宝体育ღ★◈，政策的稳定性与透明度尤为重要ღ★◈。王伟认为ღ★◈，透明稳定的政策环境有利于增强投资者的信心ღ★◈，吸引更多的社会资本参与城市更新等长期投资项目ღ★◈，这对于项目成果的可持续利用具有积极意义ღ★◈。

　　“同时ღ★◈，城市更新往往涉及大量的资金投入和长期的回报周期ღ★◈。因此ღ★◈，合理的财务安排和盈利模式至关重要ღ★◈。”王伟建议ღ★◈，城市更新项目在追求经济效益的同时ღ★◈，应注重社会效益和环境效益的平衡ღ★◈，实现多方共赢ღ★◈。

　　此外ღ★◈，在王伟看来ღ★◈，一个积极ღ★◈、稳定的预期能够激发参与者的热情和信心ღ★◈，推动城市更新项目的顺利进行ღ★◈。政府ღ★◈、市场ღ★◈、居民等各方需要形成合力ღ★◈，推动城市更新的持续健康发展ღ★◈。各方通过加强沟通ღ★◈、协调与合作长发买卖ღ★◈，建立更加紧密的利益共同体ღ★◈。

　　范嗣斌在撰文中提到ღ★◈，城市更新要实现可持续的“经营模式”ღ★◈，必须建立在真实需求基础上ღ★◈，并形成有效的财务平衡机制ღ★◈。同时ღ★◈，要持续深入推进改革工作ღ★◈，不断建立完善支持城市更新的政策法规体系长发买卖ღ★◈。此外ღ★◈，城市更新不仅是物质空间的重塑ღ★◈，更是社会关系的重构和公共利益的再分配ღ★◈，建立城市更新可持续模式还要依赖多元参与ღ★◈、共同缔造的工作机制ღ★◈。

　　彭剑波认为ღ★◈，可持续城市更新应做到空间更新ღ★◈、产业焕新ღ★◈、运营迭新ღ★◈、文化复兴ღ★◈、治理创新“五新融合”ღ★◈。

　　具体而言ღ★◈，盘活存量资源ღ★◈，新旧共生ღ★◈，引导空间合规ღ★◈、合理ღ★◈、有序ღ★◈、高效利用ღ★◈；推动业态更新ღ★◈，促进产业迭代升级ღ★◈、建圈强链ღ★◈；提升运营能力ღ★◈，完善各方利益联结机制ღ★◈，激发城市活力ღ★◈；加强文物保护ღ★◈，推动传统文化焕新ღ★◈，擦亮文化IPღ★◈，打造文旅融合新亮点ღ★◈、城市文化新地标ღ★◈；在城市更新中ღ★◈，以新理念ღ★◈、新技术ღ★◈、新方法为驱动欧宝体育ღ★◈，通过协商式治理和数智化治理推动构建现代化城市高效能治理新格局ღ★◈。